抵当権抹消登記

久々の更新は抵当権抹消登記の手続きです。我が家の住宅ローンは土地購入と家屋の二本立てですが、二つのローンのうち借り入れ額が少なかった家屋分のローンがめでたく完済となりました。

全て完済までもう一息、と思っているとお金を貸していただいていた銀行から封書が届きました。

開けてみると中には下のような書類が入っています。

読んでみると、住宅ローンを借りるときに銀行がローンの取りっぱぐれがないように設定した抵当権というものを消す手続きをしなければいけないようです。手続きは司法書士に依頼するか、そうでなければご自分で手続きをしてください、と書いてあったので自分でやってみることにしました。

必要書類は以下の画像のとおりです。


自分で作成するものは抵当権抹消登記の申請用紙と登録免許税の印紙を貼り付けるための用紙（Ａ4の白紙のコピー用紙を1枚用意するだけです）です。その他の書類は銀行から送られてきていました。

まず、抵当権抹消登記の申請用紙です。自分で作りますがひな形は法務局のホームページにあるのでそれを利用しました。
http://www.moj.go.jp/content/000078294.pdf

こんな感じです。

銀行から送られてきた書類をもとに、自分に合わせて記入していくだけです。

ちょっと迷ったのは、一番最初の「登記の目的」のところに「○○番抵当権抹消」の○○番というところでした。法務局の説明には「抹消する抵当権の乙区（不動産に関する所有権以外の権利関係について記録している部分です。）の順位番号を記載します。」と書いてありましたがこれが「？？」だったのですが、ファイリングしてあった登記簿謄本（写し）を見てみると、所有権以外の権利関係のところに「乙区」という欄がありました。下の画像です。

ここの欄の中から該当する抵当権の番号を記入します。私の場合は6（い）番でした。

改めて登記簿謄本をみてみると、2011年にローンの借り換えをしているので、そのときに以前の銀行の抵当権が抹消された跡がありました。これと同じことを今自分でやってるのねと自分がやっていることに実感が沸きました。

番号がどれなのかわからなかったのと登記簿謄本を探したのと合わせて、1時間ほどで申請書は完成です。

申請書類を説明のとおりにホッチキスで留めて、いざ法務局の出張所へ。まずは登記の相談窓口へ行って、自分でやったので自信無いのですが…と書類を出すと丁寧に対応していただきました。

自分で作った申請書に間違いが何箇所かあったのですが、訂正は二本線で消して書き直し、抜けたところは書き加えるだけでいいようで特に訂正印も必要ありませんでした。このあたりは意外と融通が効くみたいです。

チェックしていただいて登録免許税分の印紙を購入します。一個分に付き1.000円で、今回は土地、建物、二個分の抵当権だったので2.000円です。

これを所定の用紙（一緒に綴じた白紙のＡ4コピー用紙）に貼り付け、ページに割り印をして申請書が完成です。

完成した申請書を提出窓口へ持っていくと、登記内容は○月○日以降に確認できます。という案内の書類をもらうので、その日以降に提出のときに使ったのと同じ印鑑と身分証明を持って確認に行きます。

窓口でこんな用紙をもらいました。6（い）番の抵当権が抹消されています。


これで無事に抵当権抹消完了です。費用は印紙代の2.000円だけでした。

さて残りのローンもがんばって返しましょう。

住宅ローン控除

今日は在宅ワーク。毎年この時期アタマが痛い確定申告の準備です。今回はＫＵＲＩさんの事業所得の申告の他にローン控除の申告もしなければいけないので、朝一で税務署へ申告用紙をもらいにいくことにしました。


税務署が開く時間まで薪ストーブのお手入。灰がだいぶ溜まってきたので灰を捨てることにしました。まずは下のトレイにためていた灰を庭にまいてトレイを空にします（灰はいい肥料になるそうです。）



次に一次燃焼用の空気口を開い灰を穴から下に落とします。ここのトレイにもある程度灰を溜めておくほうが良いそうです（おそらく保温、薪ストーブの保護になるんだと思います。）



ススで曇ったガラスも拭きます。これくらいならティッシュでこするときれいになります。落ちなければティッシュを水でぬらして、炉内の灰を少し付けてこするとキレイに落ちます。



それから庭の薪棚から薪の補充。焚きつけを入れるブリキの箱買いました（ＩＫＥＡです）



キレイになりました。炉内には灰を3～4ｃｍの厚さに残します。昨日の燃え残りを灰の中から出して燃えやすく真ん中に集めました。回りをきれいに拭いて終了です。

灰を捨てるのは10日に1回くらいかな？普段はガラスをきれいにして回りの木屑や灰を片付けるのがいつものメンテです。


ストーブの掃除を済ませて税務署へ申告用紙をもらいに行ってきました。ついでなので必要書類をもらってきます。法務局で家と土地の登記簿謄本をもらい区役所で住民票をもらってきました。あとは売買契約の写しや、銀行からもらったローンの残高証明を付けて提出すればＯＫです。必要書類を揃えて、説明どおりに用紙に記入して出すだけです。そんなに難しくありません。税務署と聞くと腰が重くなりがちですが窓口で聞いてみれば丁寧に教えてくれます。


土地と家の登記簿謄本を発行してもらう手数料。家と土地でそれぞれ1000円づつ。5分もかからず発行できるのになんでこんなに高い？毎度のことながらこの領収書には笑ってしまいます。おばちゃんがひとり、昔のタバコ屋みたいに箱の中に座っていて印紙出してくれるだけなのに、売りさばき所って…



一昨年は控除限度額30万、去年は25万。30万だったら控除額の限度額内で目一杯戻ってきてたのに残念。でもＴＡＭＡさんの今年の年末調整が楽しみ。もちろん繰り上げ返済に回す予定です。ちなみに去年の年末調整で住宅ローン控除が減った！という方Ｈ11～Ｈ18の間に取得した住宅なら、所得税が減額された分、住民税から取り戻すことができるようなので忘れずに申告しましょう。


税務署からの帰りに晩ご飯の買い物も済ませたし、午後からはたっぷり青色申告の方の帳簿作りにハマることにします。

建物契約、融資ＯＫ、土地代金お支払い無事終了

2006年6～7月
やっと去年の7月まで追いついてきました。次からは楽しい楽しいプランニングのお話ですのでお楽しみに。


ビルダーは住友林業さんに決まり、工事請負契約を交わします。契約書の文言を確認して、あちらこちらに名前と住所を書き、たくさん印鑑を押して契約書の出来上がり。これで新しい住林ユーザーが一家族誕生した訳です。


本来は施主が行うべき確認申請もこのときに住友林業さんに一任する旨の委任状に印鑑を押しました。たま～に委任状無し、施主に説明も無しで勝手に三文判で確認申請の委任状を作成して、確認申請を出してしまう良くない業者もいるらしいので注意しましょう。確認申請を委任したとしても確認申請は申請時にちゃんと見せてもらって内容を確認しましょう（住林さんはもちろんそんなことはありません。疑う訳でも、ハウスメーカーさんを信じていない訳でももちろんないのですが、自分の家ですから。）


土地の契約はすでに済ませているので、あとは期限までにお支払いをしなければいけません。融資の依頼先はいろいろと検討したのですが、結局利率が一番低い住友林業と提携している信託銀行に決めました。支払い期限から逆算するとデッドラインぎりぎりで余裕がまったくないスケジュールでしたので、スムースに話が進む（であろう）提携先を選びました。仮審査はすでにＯＫが出ているので、融資実行の手続きです。融資実行は支払い期限の前日、お支払いは支払い期限当日です。営業さん、銀行さん頼みましたよ！（実はぎりぎりに融資されるのにも理由があるようで…住宅ローンとして融資した資金を施主の口座にあまり長く置いておくのは銀行さんとしても気持ちが良くないらしくて…使っちゃう人っているのかなあ？競馬につぎ込んで倍にして家もキャッシュで～い！なんていう豪気な人（笑）とか思わずスーパーカーとか買っちゃう人とか…）


それで支払い当日、通帳を確認したら一瞬だけ残高がすごいことになっていましたが、スルーして地主さまにお支払いされておりました。


これで晴れて私たちも地主になりました。

ローンその3 固定金利か変動金利か？？

～2006年7月ごろ～


土地を買って家を建てる場合、お金の使いかたに注意が必要です。家の費用のお支払いには着工時にいくら、上棟時にいくら、竣工後にいくらというようにお金が必要になってきます。例えば、KURIさんが2000万円の土地を買って、2000万円の家を建てるとします。　自己資金は2000万円だとします。ここで最初に自己資金2000万円で土地を買ってしまうとどうなるでしょうか？家を建てるには最初に書いたとおり、節目節目でお支払いが発生してきます。でも自己資金は土地を買うのに使ってしまいました。お支払いができなければ家は建てられません。え？住宅ローンを借りればいいって？ダメです。住宅ローンは家が建たないと融資はしてもらえない場合が大多数です。フラット35もダメです。家代金を全額現金で支払うのでない限り住宅ローンの融資実行までの建築費用のお支払いにあてる資金を用意しておく必要があるのです。


不足分の資金を銀行からの融資でまかなうのでしたらKURIさんとTAMAさんのように土地と建物をセットで考え、現金（自己資金）をどの支払いに当てるのか、銀行の融資はどの時点で実行され、どの支払いに充てることが可能なのか確認しておくことが必要です。自分が購入しようとしている物件に即したタイミングでの融資をしてもらえるローンと、自分が利用可能なローンと可能な融資額を十分シュミレーションしておきましょう。マンション、中古物件、建築条件付土地などそれぞれによって変わってくると思います。


KURIさんとTAMAさんは土地代金は手付け金を除いた全額を住宅ローンでお支払いして、家の建築費用を自己資金と銀行の融資でお支払いする予定です。土地の方のローンは10年固定金利の30年ローン。こちらのローンは、10年間の間に出来る限り（無理のない範囲で）繰上げ返済してしまおうという心づもりで選びました。一方家の方は自己資金を多くし、借り入れ金額を出来るだけ減らして20年長期固定で借りる予定です。こちらは金額が少ないのでじっくり返そうという作戦です。


低金利が続いていたので、金利が低く月々の支払い金額が低い変動金利、もしくは短期固定型のローン商品も多くでていますが、KURIさんは金利と支払い金額のシュミレーションを繰り返した結果、金利が上がった場合の支払い額の変動を呑みこむ余裕は無さそうに思えたので、固定期間を長くし、その間に繰り上げ返済をと考えました。変動金利は上がる可能性もあれば下がる可能性もあります。下がればラッキーですが（その可能性は当面は低くそうです）上がった場合の支払い金額のアップを理解しておくことが必要だと思います。リスクを取れる人（懐に余裕がある人）にはいいと思います。


借金した直後は二人してなんだか暗くなってしまったりしたけど、なにはともあれ借りちまった以上、がんばってお返しするぞ～銀行さん！待ってろよ～！チキショー！


最初の一年は家を建築中なのでほとんど繰り上げは返済ムリそうです。繰上げよりこれから借りるお金の金額を少なく減らすほうが大切ですよね。

ローン その2

2006年5月頃のお話～土地を購入して家を建てるという方針が固まってきたKURIさんTAMAさんはローンのことをもう一度考えはじめました。

 

TAMAさんの両親の家の立替えということで住宅展示場を廻ったことがあったので、ハウスメーカーさんにローンの件を相談してみようということに。展示場は日常利用している駅のすぐ近く。土地を手にいれた暁には在来工法で建てようと考えていたので、まっすぐ住友林業さんのモデルハウスへ。応対してくれた営業さんは以前訪れたときに応対していただいた方と同じ方。時間が経っていたにもかかわらず２人の顔をみるとすぐに名前を思い出してくれました。

土地と建物のだいたいの予算、手持ちの資金などを告げて、資金計画を考えてもらいました。それによると住友林業さんとの提携銀行であれば土地の代金と合わせて住宅ローンを組むことができるようでした。あわせておよその建築面積での予算を考えてもらいました。ビルダーに建築デザイナーも考えていましたが、こういう面ではハウスメーカーは強いのかなあという感想。

 

　これにヒントを得て後日、銀行の住宅ローンの相談窓口をいくつか訪ねてみました。銀行さんの説明では、土地の購入時点で銀行側が認める特定の住宅メーカー（いわゆる大手ハウスメーカーっていうやつですな）で家を建てるという前提であれば土地代金から住宅ローンの扱いで融資をしてもらえるようです。建築条件付き物件と同じような感じか？違う？とりあえずつなぎ融資をつかわず土地代金を金利が有利な住宅ローンの融資で購入する方法が見つかりました。

 

地方銀行一社だけ土地の購入でもOKですよ。というところがあったが利率が若干高い。コンマ数パーセントでも返済金額は数百万変わってくるので期間が長いローンは判断が難しい。この地方銀行は土地を見つけても上記のように銀行が土地とまとめて融資してもらえないビルダーに依頼した場合の手段として覚えておくことに。でも利率と借り入れ額は少しでも低くするべきだと思います。

 

まずは土地だなあ。